השכרת הדירה שבבעלותכם היא הפעולה המרכזית שעושים עם נכס שקניתם להשקעה, בשביל שיהיה לכם מקור הכנסה נוסף ופסיבי. עם זאת, השכרת דירה יכולה להיות מורכבת כיוון שמעורבים בה גם השוכרים אותם אתם עדיין לא מכירים. חלק מרכזי בהסכם השכרת דירה הוא לדעת מה הזכויות שלכם כבעלי דירות בניסוח הסכם השכירות ובהתנהלות מול השוכרים.
חוזה השכירות
חוזה השכירות הוא הדבר המרכזי והחשוב ביותר ביחסים בין המשכיר לשוכר. החוזה מגדיר את כל הפרטים החשובים, אבל חשוב מכך: כל מה שהוא לא מגדיר, נתון לפרשנות.
בשנים האחרונות משכירים רבים רוצים לחסוך את שכר הטרחה ומורידים חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט. הבעיה בחוזים מהסוג הזה היא, שהם אינם מותאמים לצרכים שלכם ולנכס שלכם, ולכן הם יכולים להיות פתח לבעיות. ישנם משכירים שמתקנים בעצמם את החוזה אבל יש לזכור שהשפה המשפטית היא שפה מעט שונה מהשפה הרגילה, ולכן יתכן שגם התיקון לא יתפוס בבית המשפט. משום כך, כדאי להיעזר באיש מקצוע בניסוח חוזה השכירות.
ערבות בנקאית
הסכם שכירות מעביר נכס בעל ערך רב שבבעלותכם לשימוש זמני של אדם אחר. לרוב זהו אדם זר שאינכם מכירים והאמון איתו עדיין לא נבנה. לכן נהוגים מנגנונים שונים להבטחת השימוש הנאות בנכס ולהבטחת התשלום. מבין המנגנונים האלה, ערבות בנקאית נחשבת לבטוחה ביותר.
ערבות בנקאית היא הסכם בין השוכר, המשכיר והבנק שבו הבנק ערב לתשלום שכר הדירה, במקרה שבו השוכר לא מצליח לעמוד בתשלומים. הסיבה שזאת הדרך הבטוחה ביותר, נעוצה בכך שאנחנו יכולים לסמוך על הבנק שבדק את השוכר לפני ולפנים, ואם הוא ערב לו – יש כתובת אליה אפשר לפנות במקרה של תקלה. ערבות בנקאית אינה נפוצה כיוון שהיא מערבת צד שלישי, הבנק, אבל היא בהחלט בתחום הזכות של בעל הדירה לדרישה.
חובות המשכיר
חובות המשכיר באופן מסורתי כוללות תיקונים לתשתיות הנכס, כגון צנרת, קווי חשמל, רטיבות וכיוצא באלה. כמובן שכל החובות האלה נתונות להחלטה משותפת בהסכם השכירות. משכיר שאינו מעוניין להתעסק עם הנושאים האלה, יכול להכניס סעיף שפוטר אותו מטיפול בהם ואחריות להם. עם זאת, יש לדעת שרוב המשכירים מעדיפים להשאיר את האחריות לתשתיות עליהם בשביל שלא ייגרם נזק ארוך טווח וכדי ליצור את האמון בינם לבין השוכרים.
זכויות המשכיר
גם זכויות המשכיר צריכות להיות מעוגנות בהסכם השכירות. לדוגמה הזכות לבקר בנכס בתיאום או בהפתעה צריכה להיות מעוגנת בהסכם. הזכות לפנות משכיר שלא עומד בתנאי ההסכם גם צריכה להיות מעוגנת בהסכם בכדי שבית המשפט יוכל לאכוף אותה.
סיכום
בסופו של יום, הכל מתחיל ונגמר בניסוח מוצלח של הסכם השכירות. ניסוח מוצלח הוא ניסוח שתפור לצרכים שלכם עם הדגשים הספציפיים שלכם. לכן כדאי לשקול להיעזר בעורך דין מקרקעין לצורך עריכת הסכם השכירות באופן מותאם אישית ועם בקרה על המילוי המלא של התנאים בו.
